Долгосрочная аренда земли под частными зданиями (томтрэтт)

Томтрэтт — бессрочное право пользования муниципальной землей для застройки в обмен на ежегодную арендную плату. Инструмент регулируется Земельным кодексом Швеции (швед.: Jordabalk 1970:994). Позволяет муниципалитетам сохранять собственность на землю при передаче прав застройки частным лицам, кооперативам и компаниям. В Швеции насчитывается около 62 тысяч томтрэттов, из которых 97% сосредоточены в 41 муниципалитете, а более половины — в семи крупнейших городах. Стокгольм ежегодно получает 2-3 млрд шведских крон (~220–270 млн долл. США) от примерно 3 950 томтрэттов на многоквартирное жилье. В свою очередь, Гетеборг получает около 175 млн крон от 766 объектов, Мальме — около 160 млн крон от 574 объектов.

Механика инструмента регулируется главой 13 Земельного кодекса. Муниципалитеты обладают почти полной автономией в управлении инструментом. Они самостоятельно определяют, какие участки предоставлять под томтрэтт, устанавливают размер арендной платы по собственным формулам расчета, определяют социальные условия для застройщиков (в том числе имеют право накладывать на них обязательство предоставлять жилье получателям государственных жилищных субсидий), корректируют платежи каждые 10–20 лет и контролируют процесс выбора застройщиков и проектов. Региональный уровень власти не является бенефициаром томтрэтта, тогда как роль центрального уровня управления заключается в фиксировании базовых правовых рамок.

Арендная плата устанавливается на основе стоимости земли и цели застройки, традиционно в диапазоне 3,0–3,5% от оценочной стоимости. Однако решение Верховного суда страны по делу Brf Smyrna (апрель 2025 года) установило новую прецедентную ставку для жилой застройки в размере 1,75%, что потенциально сократит муниципальные доходы на 30–40%.

Срок действия договора о томтрэтте неограничен, однако им предусмотрена возможность расторжения по инициативе землевладельца лишь по истечении 60 лет (первый период) и далее — каждые 40 лет при наличии веских оснований (например, изменение целевого назначения территории). При расторжении муниципалитет обязан выкупить построенные здания и инфраструктуру по рыночной стоимости, исходя из предположения, что томтрэтт сохраняется. Томтрэтт классифицируется в муниципальных бюджетах как операционный доход и направляется на текущие расходы, в то время как сама земля остается на балансе как актив публичной собственности.